Crédit immobilier en novembre 2026, les taux dépassent 4 % pour certains ménages, ce que ça change pour emprunter

Les taux de crédit immobilier poursuivent leur remontée en ce début novembre 2026. Selon les baromètres publiés entre le 29 octobre et le 2 novembre par les courtiers Pretto, CAFPI et Meilleurtaux, le taux moyen sur 25 ans se situe désormais entre 3,75 % et 3,85 %, et les ménages aux revenus modestes empruntent déjà au-delà de 4 %. En cause, la hausse du taux d’emprunt de l’État français, qui a dépassé 5 % le 21 octobre pour la première fois depuis 2002. Quels taux sont pratiqués, combien coûte cette hausse et comment préparer son dossier, voici ce qu’il faut savoir.

Les taux moyens montent sur toutes les durées en novembre 2026

Les trois principaux baromètres de courtiers convergent vers une hausse d’environ 0,10 point en un mois sur les prêts de 20 et 25 ans. Les écarts entre eux tiennent à la composition de leurs dossiers, aucun ne représente à lui seul l’ensemble du marché.

• Pretto, baromètre de novembre publié le 29 octobre 2026, 3,56 % sur 15 ans, 3,76 % sur 20 ans et 3,85 % sur 25 ans, soit une hausse de 0,11 point sur un mois pour les deux plus longues durées.
• CAFPI, taux mis à jour le 2 novembre 2026, 3,40 % sur 15 ans, 3,61 % sur 20 ans et 3,75 % sur 25 ans. Le courtier relève une hausse de 0,10 point sur 20 ans et de 0,17 point sur 25 ans en un mois.
• Meilleurtaux, taux négociés annoncés pour novembre, 3,50 % sur 15 ans, 3,70 % sur 20 ans et 3,80 % sur 25 ans.

Les meilleurs profils obtiennent encore mieux. CAFPI cite 3,10 % sur 15 ans et 3,45 % sur 25 ans pour ses dossiers les plus solides. Ces taux s’entendent hors assurance emprunteur.

Pourquoi les taux de crédit immobilier remontent-ils ?

Le premier moteur est le coût de la dette publique. Le taux de l’OAT à 10 ans, l’obligation de référence de l’État français, a franchi 5 % le 21 octobre 2026, un niveau inédit depuis 2002. Selon CAFPI, qui s’appuie sur les données de l’Agence France Trésor, il a atteint 5,13 % le 22 octobre. Les banques suivent ce taux de près pour fixer le prix de leurs prêts à long terme.

Le second facteur est la politique de la Banque centrale européenne. Après deux relèvements de 0,25 point en juin et en septembre 2026, la BCE a laissé son taux de dépôt à 2,50 % lors de sa réunion du 29 octobre 2026. L’inflation reste au-dessus de son objectif de 2 %, portée notamment par l’énergie. La prochaine réunion est prévue le 17 décembre 2026 et plusieurs économistes n’excluent pas une nouvelle hausse à cette date.

Ces tensions se traduisent dans les grilles des établissements. Le Crédit Mutuel du Sud-Ouest a relevé ses barèmes de 0,25 point le 19 octobre, puis le Crédit Agricole Île-de-France de 0,20 point deux jours plus tard. Selon Meilleurtaux, les barèmes affichés avant négociation dépassent désormais généralement 4 %, et les grandes banques nationales ont davantage augmenté leurs taux que les banques régionales.

Les revenus modestes empruntent déjà au-dessus de 4 %

La hausse ne frappe pas tous les emprunteurs de la même façon. D’après les dossiers de Pretto, les ménages qui gagnent moins de 40 000 euros par an obtiennent en moyenne 4,07 % sur 25 ans, contre 3,53 % pour ceux qui dépassent 120 000 euros. Les primo-accédants paieraient aussi un peu plus cher que les autres emprunteurs.

Les écarts régionaux sont marqués. Pretto mesure des barèmes allant de 3,51 % en Corse et en Provence-Alpes-Côte d’Azur à 4,05 % dans les Hauts-de-France. Pour Maxime Chipoy, porte-parole de Meilleurtaux, le marché « reste ainsi favorable aux ménages aux revenus confortables ». Les dossiers acceptés sont plus solides qu’au cours de l’été, avec un apport plus important et une épargne résiduelle plus élevée.

Combien coûte cette hausse sur une mensualité ?

Quelques dixièmes de point suffisent à alourdir la facture. Meilleurtaux prend l’exemple d’un prêt de 220 000 euros sur 22 ans. À 3,55 %, la mensualité est d’environ 1 202 euros. À 3,80 %, elle passe à 1 231 euros, soit environ 30 euros de plus par mois et près de 7 700 euros d’intérêts supplémentaires sur la durée du crédit, hors assurance. Par rapport aux taux de la rentrée, le surcoût dépasse 46 euros par mois et 12 200 euros au total, selon le courtier.

Pretto chiffre de son côté qu’un emprunt de 250 000 euros sur 20 ans à 3,76 % revient à environ 1 484 euros par mois, soit 13 euros de plus qu’un mois plus tôt et environ 3 115 euros de surcoût sur l’ensemble du prêt. Pour la même somme sur 25 ans, CAFPI estime la hausse de la mensualité à environ 23 euros.

Pour compenser, les ménages allongent leurs prêts. La durée moyenne dépasse désormais 23 ans, contre 22 ans et un mois au début de l’année 2026, d’après Meilleurtaux. Elle se rapproche du plafond de 25 ans fixé par le Haut Conseil de stabilité financière, qui limite aussi le taux d’effort à 35 % des revenus, assurance comprise.

Le taux d’usure peut bloquer certains dossiers

Le taux d’usure est le taux maximal, frais et assurance compris, auquel une banque peut prêter. Calculé chaque trimestre par la Banque de France, il est fixé depuis le 1er octobre 2026 et jusqu’au 31 décembre 2026 à :

• 4,09 % pour les prêts à taux fixe de moins de 10 ans
• 4,68 % pour les prêts à taux fixe de 10 à moins de 20 ans
• 5,40 % pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus
• 5,52 % pour les prêts à taux variable

Ce plafond laisse encore de la marge pour la majorité des emprunteurs, mais il commence à poser problème sur les petits montants. Les frais fixes, comme les frais de dossier ou de courtage, pèsent davantage dans le taux annuel effectif global quand la somme empruntée est faible. Meilleurtaux signale des dossiers bloqués pour cette raison, surtout dans le nord et l’est de la France. Pretto note aussi que les emprunteurs de plus de 40 ans, dont l’assurance coûte plus cher, se rapprochent du seuil. Le prochain taux d’usure sera publié pour une application au 1er janvier 2027.

Comment préparer son projet immobilier dans ce contexte ?

Les courtiers s’accordent sur plusieurs leviers concrets.

• Négocier son taux. Selon Pretto, les clients qui ont obtenu une offre sur 25 ans au cours des 30 derniers jours ont décroché en moyenne 0,18 point de moins que le barème de leur banque.
• Comparer plusieurs établissements, car les banques n’augmentent pas leurs grilles au même rythme ni à la même date.
• Soigner son dossier. Un apport plus élevé, une épargne restante après l’achat et des revenus stables pèsent davantage dans la négociation qu’au printemps.
• Raisonner en coût total, assurance comprise, et pas seulement en taux nominal. Le taux annuel effectif global permet de comparer les offres entre elles.
• Refaire une simulation si un accord de principe a été obtenu il y a plusieurs semaines, avant la dernière vague de hausses.

Les mesures en discussion dans le projet de loi de finances pour 2027, comme un prêt à taux zéro destiné aux jeunes parents, ne sont pas adoptées à ce jour. Elles ne doivent pas être intégrées dans un plan de financement tant que le budget n’est pas définitivement voté. Pour suivre l’avancée de ce texte, notre article sur le budget 2027 et ce qui pourrait changer pour vos impôts et vos aides fait le point sur ses principales mesures.

Le coût du logement ne se limite pas au crédit. Les autres évolutions du mois, comme le prix du gaz ou la trêve hivernale, sont détaillées dans notre article sur ce qui change le 1er novembre 2026. Les acheteurs qui visent un logement ancien ont aussi intérêt à intégrer le budget des travaux énergétiques, abordé dans notre dossier sur les enjeux de la rénovation énergétique et du marché immobilier.

Les taux vont-ils continuer à monter d’ici la fin de l’année 2026 ?

Plusieurs courtiers évoquent un taux moyen pouvant atteindre 4 % sur 25 ans d’ici la fin de l’année 2026. Cette trajectoire dépendra de l’évolution du taux d’emprunt de l’État, des débats budgétaires en cours et de la décision de la BCE le 17 décembre. Pierre Chapon, de Pretto, souligne que les banques ont jusqu’ici privilégié leurs volumes de prêts plutôt que leurs marges, une stratégie qui pourrait devenir plus difficile à tenir si les taux obligataires poursuivent leur hausse.

Questions fréquentes sur les taux de crédit immobilier en novembre 2026

Quel est le taux moyen d’un crédit immobilier sur 20 ans en novembre 2026 ?

Il se situe entre 3,61 % et 3,76 % hors assurance selon les courtiers, soit 3,61 % chez CAFPI, 3,70 % chez Meilleurtaux et 3,76 % chez Pretto.

Les taux immobiliers dépassent-ils 4 % ?

Oui pour une partie des emprunteurs. Les ménages qui gagnent moins de 40 000 euros par an empruntent en moyenne à 4,07 % sur 25 ans d’après Pretto, et les barèmes de nombreuses banques dépassent 4 % avant négociation selon Meilleurtaux.

Quel est le taux d’usure pour un prêt de 25 ans ?

Il est de 5,40 % pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus, du 1er octobre au 31 décembre 2026, selon la Banque de France. Ce taux inclut les frais et l’assurance.

Faut-il attendre une baisse des taux pour acheter ?

Aucun signal de baisse n’apparaît à court terme dans les prévisions des courtiers, qui anticipent plutôt une poursuite de la hausse jusqu’à la fin de l’année 2026. Le bon moment dépend surtout du projet, du prix du bien et de la capacité d’emprunt de chaque ménage.

Sources

• Banque de France, Taux d’usure applicables au 4e trimestre 2026
• Meilleurtaux, Crédit immobilier, les banques durcissent les négociations (2 novembre 2026)
• Pretto, Taux immobilier novembre 2026, les 4 % franchis (29 octobre 2026)
• MoneyVox, Crédit immobilier, voici les nouveaux taux sur 15, 20 et 25 ans en novembre 2026 (30 octobre 2026)

Caroline

Caroline, rédactrice en chef d’Actualité France.